"집값 왜 안 떨어져요?" 서울 아파트에 나타난 이상 현상

간략한 요약

이 비디오는 6.27 부동산 대책 발표 후 한 달 동안의 시장 분위기를 분석하고 향후 부동산 시장의 방향성을 예측합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 6.27 대책 이후 서울 급등 지역의 거래량은 감소했지만, 가격은 크게 조정되지 않았습니다.
• 30억 이상 아파트 거래는 사상 최대치를 기록하며 고가 주택에 대한 수요가 꾸준함을 보여줍니다.
• 강남 3구의 20년 이상 보유 매물이 증가했지만, 이는 시세 차익을 실현하려는 움직임으로 해석됩니다.
• 1주택자 혜택 축소 움직임이 나타나고 있으며, 이는 시장에 추가적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 부동산 시장의 안정화를 위해서는 거래세 인하 및 보유세 인상, 재개발/재건축 규제 완화가 필요합니다.

6.27 부동산 대책 한 달 후 시장 분위기

6.27 부동산 대책 발표 후 한 달 동안 서울 급등 지역의 거래량은 눈에 띄게 감소했습니다. 특히 성동구는 거래량이 16분의 1 수준으로 급감했습니다. 하지만 전반적으로 가격은 크게 하락하지 않았으며, 전세 및 월세 수요가 증가했습니다. 이는 주택 구매를 계획했던 사람들이 대출 규제로 인해 전세나 월세로 전환한 것으로 분석됩니다.

가격 변동 및 대출 규제의 영향

가격은 예상보다 큰 조정 없이 유지되고 있습니다. 6.27 대책 직후 일부 지역에서 호가가 일시적으로 하락했지만, 실제 거래 가격은 크게 떨어지지 않았습니다. 아파트 주간 매매 가격 지수를 보면 서울은 여전히 상승세를 유지하고 있으며, 수도권은 소폭 상승, 지방은 약간 하락했습니다. 이는 대출 규제가 거래량을 억제하는 효과는 있지만, 가격 하락을 유도하지는 못하고 있음을 시사합니다.

30억 이상 아파트 거래 증가와 장기 보유자 매도 분석

30억 이상 아파트 거래가 사상 최대치를 기록하며 고가 주택에 대한 수요가 꾸준히 이어지고 있습니다. 20년 이상 보유한 사람들이 집을 파는 경향도 나타나고 있는데, 이는 노년층이 시세 차익을 실현하고 더 저렴한 주택으로 이동하려는 움직임으로 해석됩니다. 특히 강남 3구에서 20년 이상 보유 매물이 많이 나왔는데, 이는 음마 아파트와 같은 사례에서 볼 수 있듯이 대출 없이 장기간 보유한 자산가들이 시세 차익을 얻고 있기 때문입니다.

강남 부동산 시장의 특징과 세금 문제

2017년 이후 똘똘한 한 채 선호 현상이 강화되면서 강남 3구의 대단지 아파트를 장기간 보유하려는 경향이 강해졌습니다. 높은 취득세와 양도세 때문에 쉽게 집을 팔고 이동하기 어렵기 때문입니다. 또한, 과거의 과표 체계가 그대로 유지되면서 집값이 상승한 현재 양도세 부담이 커져 매각을 더욱 꺼리게 됩니다.

대출 규제 완화와 시장 변화

2022년 12월 15억 초과 아파트 대출이 재개되면서 2019년 12월 대출 규제 이후 3년간 억눌렸던 수요가 분출되었습니다. 특히 2022년, 2023년에 강남에 집을 산 사람들은 현재 50~70%의 시세 차익을 얻고 있어 매도할 이유가 없습니다. DSR 40% 규제로 인해 소득이 높은 전문직이나 사업가들이 강남에 몰리면서 외제차 증가와 같은 현상도 나타나고 있습니다.

증여 증가와 임차인 보호 강화

강남권 중심으로 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 증가하고 있습니다. 똘똘한 한 채 정책이 장기화되면서 다주택자들이 자녀에게 증여하는 경향이 강화되었기 때문입니다. 또한, 임차인 보호 강화 분위기가 조성되면서 임대인들의 부담이 커지고 있으며, 이는 실거주를 위한 주택 구매를 더욱 부추길 수 있습니다.

전세 시장의 변화와 도미노 현상

잠실 엘리트 단지의 전세 매물이 극히 적은 상황은 현재 전세 시장의 어려움을 보여줍니다. 매수자뿐만 아니라 매도자도 팔 이유가 없어 실거주하려는 사람들이 늘어나고 있습니다. 이러한 현상은 경기도에 살던 집주인이 서울로 이동하면서 서울의 전세는 줄고 경기도의 빌라나 외곽 아파트 전세가 늘어나는 도미노 현상을 야기합니다.

부동산 시장 안정화를 위한 제언

부동산 시장을 안정화시키기 위해서는 거래를 자유롭게 하고 보유를 부담스럽게 해야 합니다. 즉, 취득세와 양도세를 낮추고 보유세를 인상해야 합니다. 또한, 재개발/재건축 규제를 완화하고 도시형 생활 주택이나 빌라, 오피스텔 공급을 늘려야 합니다. 다주택 규제를 없애고 시장에 자율성을 부여하는 것이 중요합니다.

향후 부동산 시장 전망과 정부의 역할

현 정부가 부동산 시장의 방향성을 설정하는 중요한 시점에 있습니다. 1주택자 혜택 축소와 같은 정책은 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 정부는 거래를 활성화하고 보유 부담을 늘리는 방향으로 정책을 추진해야 하며, 국민들의 주거 안정과 시장의 균형을 고려한 신중한 결정을 내려야 합니다.