“아파트 사고 세무조사로 10년 계좌 털렸습니다” 내돈으로 아파트 샀는데 세무조사 받는 이유! 조사 피하는 방법을 국세청 출신 세무사가 알려드립니다

간략한 요약

이 비디오에서는 부동산 취득 시 세무조사를 피하고 절세하는 방법을 다룹니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 자금 출처 조사 및 소득 지출 분석 시스템(PCI) 이해
• 취득세율 및 감면 혜택 확인
• 부채 사후 관리의 중요성 (가족 차용금 상환, 임대보증금 반환 시 자금 출처 명확화)
• 과도한 대출보다는 적절한 증여 활용 고려

주제 소개

세무사가 6년 전에 아파트를 산 지인이 세무조사를 받게 된 사례를 소개하며, 합법적인 거래임에도 불구하고 세무조사가 나올 수 있는 이유를 설명합니다. 부동산 취득 시 반드시 알아야 할 체크포인트를 강조합니다.

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힘들게 산 아파트 6년뒤에 세무조사 나온 이유

10억 원짜리 아파트를 구입한 지인이 6년 후 자금 출처 조사를 받아 2억 원이 넘는 증여세를 납부하게 된 사례를 설명합니다. 아파트를 전세 끼고 구입 후, 5년 뒤 전세금을 부모님으로부터 받아 상환한 것이 문제가 되었습니다. 세무서의 부채 사후 관리 과정에서 소득이 없는 아들이 전세금을 상환한 것을 확인하고 증여세 조사에 착수했습니다. 가산세를 줄이기 위해 처음부터 증여세 신고를 하는 것이 유리할 수 있음을 지적합니다. 자금조달계획서를 제출하면 세무서에서 부채 사후 관리를 통해 채권자, 채무자, 기간 등을 전산망에 입력하여 관리하며, 방심할 때쯤 해명 요구 또는 세무조사가 나올 수 있음을 경고합니다. 과도한 대출보다는 부모님으로부터 떳떳하게 증여받는 것을 고려하라고 조언합니다.

부동산 살 때 놓치면 안되는 절세 핵심

부동산 취득 시 놓치지 말아야 할 절세 포인트를 설명합니다. 소득 지출 분석 시스템(PCI)을 활용하여 자산 취득 및 소비 금액 대비 소득이나 증여 금액을 비교 분석합니다. 예를 들어, 소득 및 증여 금액보다 자산 취득 및 소비 금액이 클 경우 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 취득세, 자금 출처 확인, 부채 사후 관리의 중요성을 강조합니다. 1세대 1주택의 취득세율은 1.1%에서 3.5%이며, 조정대상지역에 추가 주택을 취득하면 8%의 세율이 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택 규정을 활용하면 중과세를 피할 수 있습니다. 자금조달계획서를 미리 작성하고 PCI 분석표에 대입하여 적절한 금액의 부동산을 취득하는 것이 중요합니다. 부모님과의 차용증을 작성했다면 원금과 이자를 꾸준히 상환하고, 임대보증금 반환 시 본인 소득이나 대출을 활용해야 합니다. 혼인, 출산 증여 공제 제도를 활용하여 증여받고 채무를 상환하는 것도 좋은 방법입니다.

오늘의 결론

부동산 취득 시 유의해야 할 체크리스트를 요약합니다. 취득세 확인 (중과 대상 여부, 일시적 2주택 적용 가능성, 감면 가능성), 자금 조달 계획 확인 (차용증 작성 및 상환, 적절한 증여), 부채 사후 관리 (신용카드 사용 자제, 임대보증금 반환 시 자금 출처 명확화, 가족 차용금 상환, 혼인/출산 증여 활용) 등을 강조합니다. 취득세와 자금 조달 계획서를 잘 챙기고 부채 사후 관리를 적절히 해야 절세할 수 있음을 강조합니다.