숫자로 증명! 1주택보다 2주택이 유리한 명백한 이유 (2주택 전략 3부)

간략 요약

이 영상은 1주택자들이 추가로 주택을 구매할지 고민하는 상황에 대한 해결책을 제시합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 똘똘한 실거주 주택을 먼저 구매하고, 남는 자금으로 투자용 주택을 구매하여 갈아타기 전략을 활용해 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
• 가성비 좋은 주택 두 채를 구매하여 세금 부담을 줄이고, 주택 임대 사업자 등록을 통해 추가적인 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
• 실거주 목적이 아닌 전월세 투자 전략을 통해 비조정 지역에서 비과세 혜택을 활용하고, 지방 주택 시장의 투자 기회를 활용할 수 있습니다.
• 다주택이 레버리지를 활용하여 자산을 증식하는 데 유리하며, 서울 및 수도권 아파트의 높은 상승 가능성을 고려할 때 2주택 전략이 효과적일 수 있습니다.

서론

1주택자들이 추가로 주택을 구매할지 고민하는 상황에 대한 질문으로 시작합니다. 2025년 4월 기준으로 주택 구매 전략을 제시하며, 상황 변화에 따라 전략이 달라질 수 있음을 언급합니다.

똘똘한 실거주 + 투자

가용 자금을 최대한 활용하여 가장 좋은 실거주 주택을 구매하고, 남은 자금으로 투자용 주택을 구매하는 전략입니다. 실거주 주택은 갈아타기를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2년 거주 후 다른 주택을 구매하여 4~5년 보유 후 매도하는 방식으로, 두 주택 모두 가격 상승 시 실거주 주택을 먼저 매도하여 일반 과세를 적용받습니다. 주택 임대 사업자 등록 시 8년 또는 10년 보유해야 할 수 있습니다.

가성비 좋은 두 채

예를 들어 10억 원이 있다면, 8억 원짜리 주택과 2억 원짜리 주택을 구매하거나, 6억 원짜리 주택과 4억 원짜리 주택을 구매하는 방식입니다. 두 채 간의 밸런스가 중요하며, 세금이 커질수록 주택 임대 사업자를 활용하는 것이 유리할 수 있습니다. 양도 차익이 큰 주택을 주택 임대 사업자로 등록하여 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 똘똘한 한 채보다 덜 좋은 주택을 사더라도 두 번째 주택이 더 좋을 수 있으며, 총액은 거의 비슷할 수 있습니다. 두 번째 주택을 빨리 팔고 싶은지, 오래 보유하고 싶은지에 따라 전략을 선택할 수 있습니다.

전월세 투자 (비조정 지역)

실거주 목적이 아닌 전월세 투자 전략입니다. 첫 번째 주택이 비조정 지역이라면 2년 보유 시 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 나머지 주택은 일반 과세 대상이 됩니다. 비조정 지역에서 주택을 구매해야 하며, 조정 지역은 보유세와 양도세에 제한이 있어 규제가 더 강합니다.

지방 주택 투자

최근 지방의 취득세 완화로 인해 지방 주택 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 수도권에 두 채를 이미 보유하고 있다면 지방에 추가로 투자하는 것이 괜찮은 선택일 수 있습니다. 수도권 부동산 시장의 상승을 기다리는 동안 지방에서 2억 원 미만의 주택을 구매하여 투자하는 전략입니다. 두 채를 유지하면서 상황을 보면서 N채로 넘어갈지 결정할 수 있습니다.

1주택 vs 2주택

1주택으로 옥수 리버젠이나 마포 래미안 푸르지오(마래푸) 정도를 보유하는 것이 좋은지에 대한 질문에 대해, 2주택이 더 낫다고 주장합니다. 종부세는 시가 30억 원이 넘어야 부과되기 때문에 크게 걱정할 필요가 없습니다. 다주택이 유리한 이유는 레버리지를 더 많이 사용할 수 있기 때문입니다. 1주택은 주택 담보 대출만큼 레버리지를 사용할 수 있지만, 2주택은 주택 담보 대출과 전세금을 활용할 수 있습니다. 레버리지를 많이 사용할수록 자산이 더 커질 수 있습니다.

다주택 투자의 핵심

다주택 투자는 아파트가 아닌 자산을 쌓는 것입니다. 적은 돈으로 많은 자산을 쌓으려면 레버리지를 활용해야 합니다. 다주택이 불리하려면 구매한 주택의 가격이 오르지 않아야 합니다. 서울이나 수도권, 지방의 좋은 물건은 오를 가능성이 높으며, 특히 서울 아파트는 과거의 상승률을 쫓아갈 가능성이 높습니다.

과거 데이터 분석

과거 데이터를 통해 현대 프라임(2군), 전농 우성, 하계 우성을 비교 분석합니다. 2001년 12월 당시 현대 프라임의 투자금은 1억 1천만 원, 전농 우성은 5천만 원, 하계 우성은 3천만 원이었습니다. 하계 우성이 살기 좋음에도 불구하고 전세가가 더 높았습니다. 2007년 1월, 한 사이클이 지난 후 현대 프라임 하나를 사는 것보다 전농 우성과 하계 우성 두 개를 사는 것이 더 나았습니다. 2025년 3월 현재, 그 차이는 더 벌어졌습니다.

결론 및 조언

2주택을 하는 것이 이득이지만, 모든 사람이 2주택을 할 수 있는 것은 아닙니다. 옥수 리버젠이나 마래푸를 1주택으로 보유하는 것보다 4군 아파트 두 채를 보유하는 것이 더 나을 수 있습니다. 다주택을 외치는 이유는 숫자가 그렇게 나타나기 때문입니다. 2주택은 꼭 하고, 다주택은 선택입니다. 수익률 측면에서는 선별된 다주택이 2주택을 앞설 수 있습니다. 레버리지를 사용하는 관점에서 2주택 전략을 이해하고, 자신의 상황에 맞는 최적의 2주택 전략을 선택하는 것이 중요합니다.