Bref Résumé
Cette vidéo compare deux stratégies d'investissement immobilier à travers les exemples de Paul et Hélène. Paul, averse aux travaux, achète un appartement clé en main, tandis qu'Hélène investit dans un bien nécessitant des rénovations. La vidéo met en évidence comment l'investissement dans les travaux peut générer un cash-flow positif et une plus-value importante, contrairement à l'achat d'un bien déjà rénové.
- Paul préfère la simplicité et achète un bien clé en main, mais son cash-flow est négatif.
- Hélène prend le risque des travaux, augmente la valeur du bien et génère un cash-flow positif substantiel.
Introduction : Conférence sur l'investissement immobilier
L'auteur annonce une conférence en ligne le mercredi 2 juillet à 20h30, destinée à présenter un protocole d'investissement immobilier appliqué depuis 8 ans, ayant permis l'acquisition de plus de 120 biens à prix réduit. Il souligne que cette méthode, basée sur trois étapes concrètes, permet d'acheter des biens sous-évalués, de réaliser des travaux stratégiques et de les remettre sur le marché locatif avec une rentabilité élevée et une plus-value potentielle. L'auteur introduit l'histoire de Paul et Hélène, deux investisseurs aux situations similaires mais aux stratégies opposées, pour illustrer l'impact des travaux sur les résultats d'investissement.
Le Cas de Paul : L'Investisseur Anti-Travaux
Paul, technicien de maintenance nucléaire avec 30 000 € d'économies, souhaite investir dans l'immobilier pour assurer sa retraite et réaliser ses rêves. Cependant, il a une aversion pour les travaux, même mineurs. Il recherche donc des appartements neufs ou quasi neufs, clés en main. Il trouve un T5 entièrement rénové avec quatre chambres, idéal pour une colocation étudiante, au prix de 248 000 €. Après calculs, il estime pouvoir louer chaque chambre 375 € par mois, ce qui lui donne une rentabilité locative de 6,7 %. Cependant, son investissement nécessite un effort d'épargne mensuel de 66 €. Paul accepte ce cash-flow négatif pour éviter les tracas des travaux. Dans 20 ans, il aura remboursé son crédit, mais son gain réel sera limité à la différence entre le prix de vente et le coût total de l'investissement (apport personnel + effort d'épargne mensuel).
Le Cas d'Hélène : L'Investisseuse Pro-Travaux
Hélène, DRH passionnée de pilates, souhaite ouvrir son propre centre de pilates en réduisant progressivement son activité professionnelle. Elle a les mêmes économies et la même situation familiale que Paul. Elle décide d'investir dans l'immobilier en créant de la valeur par le biais de travaux. Elle trouve un grand T4 de 80 m² au prix de 160 000 €, situé juste au-dessus de l'appartement de Paul. Cependant, l'appartement est dans son jus et a un mauvais DPE, ce qui l'empêche de le louer en l'état. Hélène contacte un diagnostiqueur et une entreprise générale de bâtiment pour réaliser des travaux d'amélioration énergétique et créer une quatrième chambre avec une deuxième salle de bain. Elle reçoit un devis de 42 100 € et décide de faire elle-même la peinture pour réduire les coûts.
Synthèse et Comparaison des Deux Stratégies
Six mois plus tard, l'appartement d'Hélène est rénové. Le coût total de l'opération s'élève à 204 100 €. Elle loue chaque chambre 450 € par mois et remplit rapidement l'appartement. Après expertise, son appartement est évalué à 270 000 €, soit 200 € par mètre carré de plus que celui de Paul. Son cash-flow mensuel est positif, s'élevant à 613 € par mois, soit plus de 7 000 € par an. Sa rentabilité locative est de 10,5 %, et elle pourrait encaisser une plus-value de 60 000 € si elle revendait son appartement après un an. L'auteur souligne que l'investissement dans les travaux a permis à Hélène de générer un revenu plus élevé et une plus-value significative par rapport à Paul, qui a préféré la simplicité d'un bien clé en main. L'auteur invite les spectateurs à participer à sa conférence pour apprendre un protocole pratique pour réaliser des opérations similaires à celle d'Hélène.
