역사상 최악의 서울 집값이 되는 이유(서울집값전망)ㅣ최황수 핵심요약 [후랭이TV]

간략 요약

이 영상은 최근 부동산 시장 동향, 정부 규제의 효과, 금리 변동의 영향, 그리고 미래 시장 예측에 대한 전문가의 분석을 제공합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 부동산 시장은 한강 벨트에서 다른 지역으로 확대되는 추세이며, 금리 인하 기대감이 상승 요인으로 작용합니다.
• 정부 규제는 시장 흐름을 바꾸는 데 큰 영향을 미치지 못하며, 금리가 더 중요한 변수입니다.
• 과거 정부의 부동산 정책 사례를 통해 진보-보수 성향과 관계없이 집값 흐름에 따라 규제와 완화가 결정되었음을 설명합니다.
• 무주택자는 하방이 막혀있다고 판단될 때 주택 구매를 고려하고, 1주택자는 상급지 이동을 위해 매각 시점을 조절하는 전략을 제시합니다.

부동산 시장 현황 및 전망 [0:00]

최근 부동산 시장은 한강 벨트 위주에서 은평구, 금관구, 안양 동안구, 성남 중원구, 광명, 남양주 등으로 매수세가 확대되는 추세입니다. 이는 슈퍼 울트라 초양극화에서 벗어나 풍선 효과가 나타나는 것으로 해석될 수 있습니다. 금리 인하에 대한 기대감이 커지면서 다중 채무자들의 이자 부담이 줄어 가처분 소득이 늘고, 이는 부동산 매수 심리를 자극합니다. 심리보다는 금리, 공급 문제가 복합적으로 작용하며, 현재 가격 상승은 10점 만점 중 3점 정도 수준으로 평가됩니다.

정부 규제와 시장 흐름 [2:47]

역대 정부의 부동산 대책을 분석한 결과, 규제 강화나 완화가 시장 흐름을 바꾼 사례는 없었습니다. 노태우 정부는 토지 초과 이득세, 택지 소유 상한제 등 강력한 규제를 시행했지만 집값 상승을 막지 못했습니다. 반면, 김대중 정부는 IMF 외환 위기 극복을 위해 양도세 영구 면제 등 파격적인 규제 완화를 단행했습니다. 이는 정부 성향보다 집값 흐름에 따라 정책이 결정됨을 보여줍니다.

금리, 공급, 그리고 심리 [4:47]

금리, 공급, 그리고 심리가 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요소입니다. 금리 인하는 유동성을 확대하고 하방을 막는 역할을 합니다. 공급 부족은 가격 상승을 부추기지만, 공급 확대 약속보다는 실제 입주가 수요를 희석시키는 효과가 큽니다. 심리는 후행 지표이며, 금리 변동과 같은 선행 요인이 심리를 자극합니다.

역대 정부 부동산 정책 사례 [5:51]

직선제 개헌 이후 아홉 명의 대통령 모두 부동산 대책을 내놓았지만 시장 흐름을 바꾼 사람은 없었습니다. 노태우 정부는 토지 초과 이득세, 택지 소유 상한제 등 강력한 규제를 시행했지만 집값은 2.5배 상승했습니다. 김대중 정부는 IMF 외환 위기 극복을 위해 양도세 영구 면제, 용적률 완화 등 파격적인 규제 완화를 단행했습니다.

규제 완화와 시장 변화 [11:14]

김대중 정부는 1999년 12월 31일까지 취득한 모든 주택에 대해 양도세를 영구 면제하는 파격적인 규제 완화를 시행했습니다. 이는 건설 경기 부양과 경제 성장을 위한 조치였습니다. 잠실 주공 아파트 재건축 시 용적률을 대폭 완화하여 주택 공급을 늘렸습니다. 하지만 규제 완화 이후 집값이 급등하자 노무현 정부는 규제를 강화했습니다.

투기 세력에 대한 오해 [16:49]

투기 세력을 억누르기 위한 규제는 효과가 없습니다. 부동산 시장은 주식 시장과 달리 자금 규모가 커서 투기 세력이 가격을 조작하기 어렵습니다. 집을 보유한 사람들을 투기꾼으로 보는 프레임은 지양해야 합니다. 진보-보수 정부 모두 집값 흐름에 따라 규제와 완화를 결정하며, 윤석열 정부 역시 집값 상승 시 규제 강화로 전환할 가능성이 높습니다.

금리와 부동산 시장의 관계 [19:04]

한국은행 기준 금리 데이터에 따르면, 금리 변동은 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 2000년대 초 금리 인하 시기에는 집값이 급등했고, 2008년 금융 위기 이후 금리 인상 시기에는 집값이 폭락했습니다. 2020년 이후 금리 인상으로 집값이 조정되었지만, 최근 금리 인하 기대감으로 상급지 위주로 가격이 상승하고 있습니다.

정부 대책의 한계와 금리의 중요성 [22:19]

정부 대책은 부동산 시장 흐름을 바꾸는 데 한계가 있습니다. 금리 인하 시기에는 어떤 대책도 집값 상승을 막기 어렵습니다. 거시 경제 변수, 특히 금리가 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칩니다. 공급 확대 약속보다는 실제 입주가 수요를 희석시키는 효과가 크며, 다주택자 양도세 인하가 공급을 늘리는 효과적인 방법이 될 수 있습니다.

신규 택지 개발의 문제점과 양도세 인하의 필요성 [24:01]

신규 택지 개발은 시간이 오래 걸리고, 토지 보상 문제로 어려움을 겪습니다. 기존 주택을 매각하도록 유도하는 것이 더 효과적인 공급 방안입니다. 다주택자 양도세 인하는 매각을 유도하여 시장에 매물을 늘리는 효과가 있습니다. 이는 정부가 직접 짓지 않아도 공급을 늘릴 수 있는 방법입니다.

제초환 및 세금 정책의 변화 [27:12]

2023년 3월 27일부로 제초환 일부 완화가 시행되어 납부액이 줄었습니다. 2023년 12월 27일에는 제초환 개정안이 통과되었고, 노후 계획 도시, 신도시 리모델링 방안도 함께 통과되었습니다. 다음 규제로는 토지 거래 허가 확대가 예상되며, 마포, 성동, 과천, 분당, 동작, 강동 등이 대상이 될 수 있습니다.

9.13 대책과 유사한 현재 상황 [29:57]

현재 상황은 2018년 문재인 정부의 9.13 대책과 유사합니다. 당시 임대 사업자 혜택 축소, 규제 지역 확대, 대출 규제 강화 등의 조치가 있었지만, 금리 인하 추세 속에서 효과는 단기적에 그쳤습니다. 규제가 효과를 발휘하려면 장기적인 효력이 있어야 하지만, 금리라는 거대한 변수가 시장을 지배합니다.

부동산 가격 결정 요인 분석 [32:52]

부동산 가격 결정 요인은 다양하지만, 금리 변수가 가장 큰 영향을 미칩니다. 국토연구원의 연구 결과에 따르면, 금리는 주택 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 다른 요소들도 금리에 영향을 미칩니다. 금리 변동에 따른 심리 변화가 부동산 가격을 결정하는 핵심 요인입니다.

심리적 안정과 투자 전략 [36:18]

금리 변동에 따른 시장 변화를 이해하면 감정 기복을 줄이고 투자에 대한 여유를 가질 수 있습니다. 규제에 일희일비하지 않고 거시 경제 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. 무주택자는 하방이 막혀있다고 판단될 때 주택 구매를 고려하고, 1주택자는 상급지 이동을 위해 차선책을 찾는 것이 좋습니다.

무주택자와 1주택자를 위한 조언 [37:37]

무주택자는 하방이 막혀있다고 판단될 때 주택 구매를 고려하고, 자금 여력이 부족하면 청약 가점을 활용하여 상기 신도시 청약을 노려볼 수 있습니다. 1주택자는 상급지 이동을 위해 현재 주택을 매각해야 하지만, 팔리지 않을 경우 사고 싶은 집을 먼저 구매하고 기존 주택을 낮춰서 파는 전략을 고려할 수 있습니다.

신도시 비교 및 투자 전략 [39:29]

3기 신도시는 서울 경계선에서 5km 이내에 설정되어 위치가 좋습니다. 1기 신도시는 서울 기점에서 20km, 2기 신도시는 30km 떨어진 곳에 위치합니다. 2기 신도시보다는 1기 신도시로 이동하는 것이 좋습니다. 동탄에 거주하는 경우 분당으로 이동하는 것을 추천합니다.

투자 성향과 자산 관리 [40:54]

자신이 살고 싶은 곳에서 만족감을 느끼며 사는 것도 중요하지만, 자산 가치를 고려한다면 위치가 더 중요합니다. 재개발, 재건축 투자는 끝을 보는 투자만이 아닙니다. 중간에 매도 기회를 활용하여 이익을 실현할 수도 있습니다. 부동산 투자를 잘하는 사람들은 긍정적인 마인드를 가지고 있습니다.

교수의 투자 방식 [44:55]

나이가 들어감에 따라 주택 수를 줄이고 비주택, 수익형 자산으로 전환했습니다. 아파트 투자는 코스피 200 투자와 유사하며, 수익형 상품은 더 디테일한 공부가 필요합니다. 근로 소득 외에 월급을 주는 자산을 확보하는 것이 중요합니다. 토지 등 다양한 종류의 자산을 보유하고 있습니다.

시장 전망 및 투자 조언 [47:36]

금리 + 12개월 이론을 기억하고, 남들의 심리에 현혹되지 말고 합리적이고 이성적인 판단을 해야 합니다. 금융 규제, 조세 규제, 도심 내 주택 공급, 대규모 주택 공급의 네 가지 규제는 채바퀴 돌듯이 반복됩니다. 이재명 정부는 조세 규제를 건너뛰고 대규모 주택 공급에 집중할 가능성이 높습니다.

포모 신드롬과 투자 전략 [51:23]

포모 신드롬(FOMO, Fear of Missing Out)은 남들처럼 투자하지 못하면 소외될 것이라는 불안감을 의미합니다. 현명한 투자자는 집값 상승의 단초를 파악하고, 비쌀 때 사지 않습니다. 금리 인하 후 1215개월 시차를 두고 부동산 시장이 반응하며, 주식 시장은 68개월 시차가 있습니다.

금리 정책과 시장 반응 [56:06]

금리 인하는 경기가 침체되었기 때문에 시행하는 정책이며, 효과가 나타나기까지 시간이 걸립니다. 금리 인상 역시 즉각적으로 자산 가격 하락을 유발하지 않으며, 시간이 필요합니다. 한국은행 BOK 이슈 노트에 따르면, 금리 변화는 예외 없이 자산 가격에 영향을 미칩니다.

재개발 투자 및 긍정적 마인드 [59:44]

재개발 투자는 끝을 보는 투자만이 아니며, 중간에 매도 기회를 활용할 수 있습니다. 부동산 투자를 잘하는 사람들은 긍정적인 마인드를 가지고 있습니다. 비관론자보다는 긍정론자가 투자에 성공할 가능성이 높습니다.