[풀버전] "이제 집 사줄 사람이 없어요" 폭탄 돌리기 시작된 한국 부동산 (박은정 감정평가사)

간략 요약

이 영상은 부동산 시장의 현재 상황과 미래 전망에 대해 논의합니다. 전문가 박은종 감정평가사는 금리 인하, 정부 정책, 건설사 위기, 미분양 증가 등 다양한 요인이 부동산 시장에 미치는 영향을 분석합니다.

• 금리 인하는 단기적으로 시장에 긍정적 영향을 줄 수 있지만, 대출 한계와 경제 침체로 인해 그 효과는 제한적일 수 있습니다.
• 정부의 부동산 규제 완화와 활성화 대책은 단기적 효과는 있을 수 있지만, 근본적인 구조 조정 없이는 지속적인 상승을 기대하기 어렵습니다.
• 건설사 위기는 PF 시장과 금융기관 건전성에 영향을 미치며, 미분양 증가는 수요 예측 실패와 과잉 개발로 인해 발생합니다.
• 투자자들은 자본 이득에 치중하기보다는 임대 수익과 같은 현금 흐름 창출에 주목해야 하며, 묻지마 투자보다는 신중한 분석과 판단이 필요합니다.

소개

박은종 감정평가사는 유튜브 채널 "리얼아이 박감사"를 운영하며 부동산 시장에 대한 통찰력을 제공합니다. 이번 인터뷰에서는 이재명 대통령 당선 이후 부동산 시장의 변화와 전망에 대해 이야기합니다.

대선 결과와 부동산 시장

이번 대선에서는 부동산 정책이 크게 다뤄지지 않았지만, 이재명 대통령은 공급 확대와 서민 주거 안정을 위한 임대 주택 공급 확대에 집중할 것으로 예상됩니다. 시장에서는 정부가 시장 원리에 따라 가격을 결정하도록 두고, 강남의 고가 주택 가격 상승에 대해 터치하지 않을 것이라는 기대감이 있습니다.

세금 정책과 시장 분위기

정부가 세금으로 집값을 억제하지 않고 시장 자율에 맡길 것이라는 기대감 때문에, 다른 시장이 침체되었음에도 불구하고 강남 등 일부 지역에 수요가 집중되는 현상이 나타나고 있습니다. 그러나 이러한 현상은 소득 수준과 대출 한계 등을 고려할 때 지속되기 어려울 수 있습니다.

추경과 유동성 공급

20조 원 규모의 추경은 산불 복구, 농어촌 지원, 지방자치 지원, 민생 안정 등을 위해 사용될 예정이며, 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치기는 어렵습니다. 돈 풀기를 통해 부동산 시장을 부양하려는 시도는 대출 확대로 이어질 수 있지만, 이미 가계 부채가 GDP 대비 150% 수준으로 높아 대출 확대에 한계가 있습니다.

대출 한계와 신용 문제

과도한 부채는 이자 상환 부담을 가중시키고 연체 증가, 파산, 경매 증가 등의 문제를 야기합니다. 이는 개인 신용뿐만 아니라 국가 신용에도 영향을 미칠 수 있으며, DSR 강화와 같은 규제로 이어질 수 있습니다. 최근 부동산 시장의 불장 조짐은 대출 증가로 인한 것이며, 정부는 가계 부채 관리를 강화하고 있습니다.

금리 인하의 영향

한국은행의 기준 금리 인하는 경기 침체를 의미하며, 외환 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 금리 인하로 인해 시장 금리가 낮아질 수 있지만, 대출 한계로 인해 일반적인 사람들에게까지 혜택이 돌아가기는 어려울 수 있습니다.

지역별 희비

서울 외 지역과 노도강, 금관구 등 서민 위주 지역은 이미 많은 조정을 겪고 있으며, 거래량도 살아나지 않고 있습니다. 이러한 상황에서 사람들은 강남 등 안전 자산으로 인식되는 지역에 갭 투자를 하려는 경향이 있습니다. 그러나 이러한 수요는 소득 상위 1%에 해당하는 사람들의 80% 이상이 서울 수도권에 거주하고 있어 한계가 있습니다.

규제 지역 추가 지정 가능성

부동산 시장에 대한 기대감이 높아지고 있지만, 정부가 규제에 대한 언급을 하지 않아 불안감이 커지고 있습니다. 이러한 상황을 불식시키기 위해 정부가 조치를 취할 가능성이 있습니다.

부동산 시장 전망

대출을 감당할 수 있는 사람들에게는 좋은 시장이 펼쳐질 수 있지만, 공급 예정 물량이 많고 분양가가 높아 신중한 접근이 필요합니다. 연봉 1억이 조금 넘는 맞벌이 부부가 부모님의 도움을 받아 30억 아파트를 분양받으려는 사례는 과도한 빚에 의존하는 투자의 위험성을 보여줍니다.

민주당 집권과 집값 폭등

정부의 대책 발표가 없어 시장의 기대감이 높아지고 과열 조짐이 보이고 있지만, 정책적인 반응이 나올 수밖에 없을 것입니다. 경기 침체 상황에서 집값만 계속 상승하기는 어려우며, 대출에 대한 규제를 강화해야 합니다.

불안정한 시기, 기회를 찾을 수 있는 부동산 섹터

모두가 관심을 갖는 시장에서는 기회를 찾기 어려우며, 소외된 지역이나 저평가된 자산에 주목해야 합니다. 기축 오피스텔이나 공업용 부동산은 임대 수익을 창출할 수 있는 대안이 될 수 있습니다. 부동산은 자본 이득뿐만 아니라 현금 흐름 창출이 중요하다는 점을 명심해야 합니다.

강남 불패 신화와 시장 분위기

언론을 통해 강남 아파트 가격 상승 소식을 접하면서 불안에 휩싸이는 사람들이 많지만, 실제 거래 가격은 하락하고 있습니다. 50억에 팔리는 아파트가 있다는 이유로 모든 강남 아파트가 그렇게 될 것이라고 생각하는 것은 착각입니다.

최상급지 vs 외곽 지역

이미 모든 지역의 집값이 오른 상황에서 최상급지에 연끌하는 것은 위험한 선택일 수 있습니다. 분양가가 시세보다 저렴하다면 고려해 볼 수 있지만, 30년 모기지는 미래를 저당잡히는 선택이라는 점을 명심해야 합니다.

강남 불패 신화 붕괴 시그널

정부가 지분형 모기지 제도를 도입하려는 것은 구조적으로 현재 가격을 받쳐줄 수 있는 수요와 돈이 부족하다는 것을 보여주는 시그널입니다. 이는 빚을 내서라도 시장에 참여하게끔 유도하는 정책이며, 전체적인 빚은 늘어나는 구조로 이어질 수 있습니다.

포지션별 대응 전략

다주택자는 매도 기회, 1주택자는 유지 또는 정리, 준비된 무주택자는 매수 기회를 잡을 수 있습니다. 대부분의 사람들은 집밖에 자산이 없기 때문에 포트폴리오 조정보다는 집을 팔거나 유지하는 선택을 해야 합니다.

부동산 투자 시 유의사항

아파트를 주식처럼 생각하고 투자하는 것은 위험하며, 3%만 거래되는 시장에서 치고 빠지는 것은 현실적으로 어렵습니다. 사 줄 사람이 누구인지, 미래 수요가 있는지 등을 고려해야 하며, J베이비 부모 세대의 은퇴와 출산율 저하를 간과해서는 안 됩니다.

성공을 위한 조언

누구나 성공을 바라지만, 말이 안 되는 상황에 대한 착각에 빠져 미래를 저당잡히는 선택은 하지 않아야 합니다.