지금 똘똘한 한 채가 위험한 이유

간략한 요약

이 영상은 현재 부동산 시장의 "똘똘한 한 채" 현상에 대한 분석과 투자 전략을 제시합니다. 과거 다주택자 규제에서 비롯된 똘똘한 한 채 선호 현상이 강남 등 특정 지역에 집중되면서 과열 양상을 보이고 있음을 지적하고, 투자 관점에서 맹목적인 상급지 추종보다는 지역별 대장 아파트를 주목하는 전략이 필요함을 강조합니다.

• 똘똘한 한 채 개념의 변질과 현재 시장 상황 분석
• 상급지 집중 현상의 과열과 풍선 효과
• 투자 관점에서 지역별 대장 아파트 주목 전략 제시

연끌과 똘똘한 한 채 개념의 변화

과거에는 대출 규제로 인해 영끌이 불가피했지만, 현재는 소득 기준으로 대출이 제한되어 영끌 자체가 어렵습니다. 똘똘한 한 채 역시 과거 다주택자 규제 하에서 세금 절감을 위해 여러 채를 정리하고 한 채에 집중하는 개념이었으나, 현재는 강남 등 특정 지역 선호 현상으로 변질되었습니다. 과거 3억짜리 세 채를 9억짜리 한 채로 합치는 개념이었다면, 현재는 무조건 강남을 선호하는 경향이 있다는 것입니다.

다주택자 규제와 똘똘한 한 채 선호 현상

과거 정부는 다주택자를 악으로 규정하고 중과세를 통해 다주택을 억제했습니다. 이로 인해 세금 부담을 느낀 다주택자들이 여러 채를 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타는 현상이 발생했습니다. 초기에는 지역별로 똘똘한 한 채가 존재했지만, 시간이 지나면서 강남 등 특정 지역으로 쏠리는 현상이 심화되었습니다. 가격 상승이 지속되면서 "사면 손해 보지 않을 것"이라는 믿음이 형성되었고, 이는 똘똘한 한 채 선호 현상을 더욱 부추겼습니다.

현재 똘똘한 한 채의 의미와 시장 상황

현재 똘똘한 한 채는 강남, 서초, 송파, 용산 등 토지 거래 허가 구역이나 인근 지역을 의미하며, 평당 8천만 원 이상을 호가합니다. 20억 원대 아파트를 사지 못하면 투자를 안 하는 것이 낫다는 인식도 팽배합니다. 하지만 데이터 분석 결과, 인천이나 노원 등에서도 상승하는 단지들이 존재합니다. 강남 역시 모든 단지가 상승하는 것은 아니며, 횡보하거나 거래가 없는 단지들도 있습니다.

상급지 집중 현상의 과열과 풍선 효과

현재 많은 사람들이 똘똘한 한 채에 얽매여 강남에만 집중하는 경향이 있습니다. 하지만 강남은 매수세가 과열되어 풍선 효과가 발생하고 있으며, 매물이 부족하고 가격이 급등하는 상황입니다. 반면, 노도강 등 일부 지역은 지나치게 배제되고 있습니다. 상급지와 하급지 간의 격차가 커지고 있으며, 상급지의 전세가는 상대적으로 저렴한 반면 매매가만 급등하는 기형적인 현상이 나타나고 있습니다.

투자 전략: 지역별 대장 아파트 주목

투자 관점에서 맹목적인 상급지 추종보다는 생활권이나 지역별 대장 아파트를 주목하는 전략이 필요합니다. 9억에서 12억 원대 지역 대장 아파트는 횡보하거나 소폭 상승하는 추세이며, 무주택자라면 이쪽을 공략하는 것이 좋습니다. 과열된 상급지에서는 같은 동네에서도 가격 차이가 크게 벌어지는 현상이 나타나고 있습니다. 공급이 부족한 지역에서는 전세가가 상승하고 매매가가 횡보하는 경우가 많으므로, 이러한 지역을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 평당 7~8천만 원 이상 지역은 과열 분위기가 감지되므로 신중하게 접근해야 합니다.