집값 폭등은 누구때문일까? 데이터로 털어줄게. feat. 투기꾼 vs 중국인 vs 실수요자

간략 요약

이 영상은 2025년 7월 현재 서울 및 수도권 아파트 가격 폭등의 원인을 분석하고, 정부의 규제와 시장 상황을 데이터 기반으로 설명합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 아파트 가격 상승 원인: 통화량 증가, 공급 부족, 금리 인하 기대감 등이 복합적으로 작용
• 매수 주체 변화: 30대의 매수 증가율이 가장 높으며, 기존 주택 처분 후 갈아타기 수요가 많음
• 외국인 투자 영향: 외국인의 국내 부동산 매수 증가, 특히 중국인의 고가 주택 현금 매입 사례 소개
• 정부 정책 평가: 6억 원 이상 주택 담보 대출 규제의 실효성 분석 및 정책 방향 제시

서론: 부동산 전문가 비판 및 논의 주제 소개

부동산 전문가들이 저출산 문제를 언급하며 아파트 구매력 감소를 예측하지만, 실제로는 서울 아파트 가격만 상승하고 있습니다. 이 영상에서는 2025년 7월 현재 서울 및 수도권 아파트 가격 폭등의 원인을 투기꾼, 외국인, 실수요자 중 누구의 책임으로 돌릴 수 있는지 데이터 기반으로 분석합니다. 개인적인 의견보다는 기사에 나오는 데이터와 수치를 중심으로 설명합니다.

통화량과 아파트 가격 상승률 비교

2016-17년에 비해 서울 아파트 가격은 23배 상승했습니다. M2 통화량 증가율을 살펴보면 미국과 한국 모두 2배 정도 증가했습니다. 한강변 아파트의 경우 34배 폭등한 곳도 있습니다. 최근 코스피가 상승하는 것처럼 아파트 가격도 키 맞추기를 하고 있습니다. 정부는 매매 중지 사태까지 고려하고 있지만, 현실적인 해결책이 필요합니다.

아시아 타임스 기사 분석: 매수자 연령대별 증가율

6월 25일 아시아 타임스 기사에 따르면, 2025년 5월 서울 아파트 매매 건수는 1월 대비 77.8% 증가했습니다. 특히 30대 매수자는 2배 이상 증가했으며, 40대와 50대도 각각 77%, 75% 증가했습니다. 20대와 60대 이상도 매수세가 확대되었습니다. 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해의 절반 수준으로 감소할 전망입니다.

전문가 의견 분석: 공급 부족, 금리 인하 기대감

우리은행 부동산 리서치 랩장은 서울 아파트값 상승 원인으로 공급 부족과 금리 인하에 대한 기대를 지적했습니다. 내년에는 전세가율이 하락하며 전세 시장 불안이 가중될 수 있습니다. 금리 인하는 앞으로 더 지속될 가능성이 있으며, 한국인들은 코스피보다 서울 아파트를 안전 자산으로 선호하는 경향이 있습니다.

헤럴드 경제 기사 분석: 6억 이상 대출 규제의 영향

7월 3일 헤럴드 경제 기사에 따르면, 서울에서 집을 산 30%는 6억 이상 대출을 받습니다. 주택 담보 대출 6억 제한 규제는 서울 전체 거래의 30%를 대상으로 합니다. 이 규제가 부동산 거래를 위축시킬 것이라는 전망이 있지만, 나머지 70%는 주택 담보 대출을 최대한 활용할 가능성이 있습니다. 코스피가 조정되면 정부는 코스피 수익률을 높이려고 할 것이며, 사람들은 강남 외에 주택 담보 대출 6억으로 살 수 있는 서울 아파트로 몰릴 것입니다.

국토교통부 자금 조달 계획서 분석

국토교통부의 자금 조달 계획서 분석 결과, 1월에서 5월까지 총 매매 건수 중 30%가 6억 이상 대출을 받았습니다. 이들 중 대부분은 기존 부동산 처분 자금을 활용해 새 집을 매입한 것으로 나타났습니다. 이는 투기 세력이 아닌 똘똘한 한 채로 갈아타는 수요가 많다는 것을 의미합니다. 40%는 갭투자를 활용했습니다.

더스쿠프 기사 비판: 투기적 저소득자 주장의 허구성

6월 31일 더스쿠프 기사에서는 연봉 2억 원이 불행한 직장인이라는 주장이 제기되었습니다. 기자는 상당수 구매자가 투기적 저소득자일 것이라고 추측하지만, 은행은 담보 없이 대출을 해주지 않습니다. 2025년 KB 부자 보고서에 따르면 금융 자산 10억 원 이상 부자는 46만 1천 명입니다. 6억 원을 대출받을 수 있는 사람이 2500명에 불과하다는 주장은 사실과 다릅니다.

서울 아파트 매매량 및 자산가 현황

2025년 서울 아파트 평균 거래 금액은 12억 원입니다. 30대의 부동산 매수가 폭발적으로 증가하고 있으며, 현금 자산 10억 이상을 가용할 수 있는 사람이 46만 명에 달합니다. 이는 투기꾼이 아닌 자산가들이 자녀 세대에게 자산을 증여하는 형태로 나타나고 있습니다.

외국인 주택 소유 현황 및 규제 문제

2024년 말 기준으로 외국인 주택 소유 현황은 서울에만 23,741세대입니다. 지방의 저가 주택을 매도하고 서울의 고가 주택을 매수하는 경향이 있습니다. 외국인은 국내 부동산을 사고파는데 별다른 규제를 받지 않으며, 본국에서 대출을 받아 자금을 조달할 수 있습니다. 중국인은 국내 아파트를 제약 없이 취득할 수 있지만, 한국인은 중국 현지에 1년 이상 체류해야 부동산을 매입할 수 있습니다.

결론: 규제 방향 제시 및 팩트 기반 분석의 중요성

다주택자 규제를 완화해야 하지만, 정부는 댐이 터질까 봐 두려워하고 있습니다. 최근 10년 내 기록으로 봐도 2025년, 2026년 분양 건수가 최저 수준으로 줄어들 것입니다. 가짜 부동산 정보를 믿지 말고, 팩트 기반의 기사를 찾아봐야 합니다. 편향된 정보에 의존하지 말고, 직접 데이터를 확인하는 것이 중요합니다.