경기는 어려운데 집값은 폭주하는 이유 [빠숑 김학렬 소장 3부]

간략한 요약

이 비디오에서는 현재 부동산 시장 상황, 특히 서울 집중 현상과 지방 부동산 시장 활성화 방안에 대해 논의합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 서울 부동산 시장의 강세와 지방 부자들의 서울 부동산 선호 현상
• 지방 부동산 시장 활성화를 위한 규제 완화 및 세제 혜택 필요성
• 비아파트(빌라, 오피스텔) 시장의 현황과 투자 시 유의사항
• 모아타운 사업의 투자 리스크와 주의점

뉴스보다 체감되는 부동산 시장

사람들은 뉴스를 통해 접하는 정보보다 직접 체감하는 경기 상황에 더 큰 영향을 받습니다. 경기가 좋지 않더라도 공급 부족이 예상되는 지역의 집값은 상승할 것이라고 예상합니다. 특히 실수요자들은 전세 매물 부족을 직접 느끼기 때문에 전세가가 상승할 것이라고 예측합니다.

집값 상승의 근본적인 원인: 공급 부족

전세가가 집값 상승의 원인이 아니라, 근본적으로는 신축 주택 공급 부족이 문제입니다. 신축 아파트 가격이 상승하자 재건축 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 지방 부자들까지 서울 부동산을 선호하면서 서울 집중 현상이 심화되고 있습니다.

지방 부동산 시장 활성화 방안

지방 부동산 시장 활성화를 위해서는 서울에 집중된 유동성을 분산시켜야 합니다. 지방은 투기 과열 우려가 적으므로 비규제 지역으로 유지하고, 서울보다 파격적인 세제 혜택을 제공해야 합니다. 취득세 중과를 폐지하고, 보유세는 주택 수가 아닌 총액 기준으로 부과해야 합니다.

지방 부동산 시장의 현재 상황

울산은 전세가가 상승하고 미분양이 해소되는 등 부동산 시장이 회복세를 보이고 있습니다. 대구 수성구에서는 높은 경쟁률로 분양이 완료되는 사례도 있습니다. 지방에서도 입지가 좋고 가격 경쟁력이 있는 곳은 수요가 존재합니다.

과거 투자 사례: 목포 남악신도시

과거 목포 남악신도시 개발 당시, 입주 물량 증가로 기존 도심 아파트 가격이 하락했을 때 투자 기회를 포착했습니다. 입주장이 끝나면 좋은 입지의 아파트는 다시 수요가 회복되는 경향이 있습니다. 현재 입주 물량이 많은 지역에서도 기회를 찾을 수 있습니다.

비아파트(빌라, 오피스텔) 시장 전망

정부의 아파트 공급 확대가 어려운 상황에서 비아파트 시장이 수혜를 받을 수 있습니다. 다세대 빌라는 단기적으로 가격이 상승할 수 있지만, 상품 경쟁력이 약하고 대체 상품이 쉽게 나올 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다. 정부가 비아파트 공급을 늘리기 위해 세제 혜택을 제공할 가능성이 있습니다.

기존 오피스텔, 빌라 보유자 전략

재개발 이슈가 없는 다세대 빌라는 정리하는 것이 좋습니다. 오피스텔은 월세 수익률이 괜찮다면 유지해도 괜찮지만, 노후화될 경우 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 입지가 좋은 오피스텔은 월세 수익을 받으면서 유지하는 것이 좋습니다.

모아타운 투자 시 주의사항

모아타운은 사업성이 낮은 지역의 사업성을 높여주기 위해 추진되는 사업입니다. 동의율이 낮고, 서울시가 책임을 져주지 않기 때문에 투자에 신중해야 합니다. 모아타운 추진으로 가격이 오르면 매도하는 것도 고려해볼 수 있습니다. 사업성이 떨어지는 지역은 동의율이 높아도 사업이 진행되지 않을 수 있습니다.