도심복합개발법 시행, 핵심 지역이 바로 여깁니다

간략한 요약

이 영상은 2월 7일에 시행된 도심 복합 개발법에 대한 내용입니다. 이 법은 공공 주도 개발의 한계를 보완하여 민간 기업도 토지주와 협력하여 개발할 수 있도록 허용합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 민간 주도 도심 복합 개발의 도입 및 혜택
• 용적률 상향 조정 및 대상 지역 세분화
• 영등포 지역의 개발 잠재력 분석

도심 복합 개발법 소개

2월 7일에 시행된 도심 복합 개발 지원에 관한 법률은 공공 주도 개발의 단점을 보완하여 민간 기업도 개발에 참여할 수 있도록 합니다. 기존 공공 개발은 LH 등 공기업이 주도하여 수용 방식으로 진행되었지만, 이제는 토지 소유자나 신탁사, 리츠 회사 등 민간 전문 기관이 관리 처분 방식으로 개발할 수 있습니다. 민간 개발에도 공공 개발과 동일한 용적률 및 인센티브가 적용됩니다.

민간 도심 복합 개발과 공공 개발 비교

민간 도심 복합 개발은 토지 소유자 3분의 2 이상 또는 토지 면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다. 인센티브 및 용적률은 공공 개발과 동일하게 적용되며, 준주거 지역은 법적 상한 용적률의 140%, 주거 지역은 120%까지 받을 수 있습니다. 인가 권자는 시장이나 군수로 변경되어, 민간 개발이 더욱 신속하게 진행될 수 있도록 했습니다.

도심 복합 개발의 구체적인 내용

도심 복합 개발은 용적률 상향 조정, 대상 지역 세분화, 지자체 역할 강화라는 세 가지 주요 특징을 가집니다. 용적률 상향 조정은 사업성을 높여주며, 대상 지역은 성장 거점형과 주거 중심형으로 나뉩니다. 성장 거점형은 더블 역세권 지역을 중심으로 고밀 개발을 추진하고, 주거 중심형은 노후 중공업 지역의 정비를 지원합니다. 지자체는 지역 주민의 의견을 반영한 맞춤형 개발을 추진할 수 있습니다.

성장 거점형 및 주거 중심형 개발

성장 거점형 개발은 도시 중심지나 대중교통 500m 이내의 더블 역세권 지역에서 진행됩니다. 서울의 도심, 여의도, 강남, 왕십리, 청량리, 연신내 등이 해당됩니다. 공간 혁신 구역과 연계하여 고밀 개발을 추진할 수 있습니다. 주거 중심형 개발은 정비가 필요한 중공업 지역으로, 20년 이상 경과된 노후 건축물 비율이 40% 이상인 지역에서 진행됩니다. 영등포, 구로, 성수동, 도봉구 일대가 해당됩니다.

영등포 지역의 개발 잠재력

영등포 지역은 서남권 대개조 계획과 연계되어 도심 복합 개발의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 특히, 2024년 11월 8일 서울시에서 발표한 준공업지역 용적률 400% 복합 개발 허용 정책과 맞물려 개발에 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 영등포 지역 내 지구단위계획구역인 선유도역, 당산역, 영등포1, 부도심 지구단위계획구역을 중심으로 개발이 진행될 가능성이 높습니다.

영등포 지구단위계획구역 분석

선유도역 지구단위계획구역은 중공업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있으며, 당산역 지구단위계획구역은 주거 지역 중심으로 성장 거점형 개발이 예상됩니다. 영등포 부도심 지구단위계획구역은 상업 시설 중심으로 성장 거점형 개발이 가능하며, 영등포1 지구단위계획구역은 전체가 중공업 지역으로 주거 중심형 개발에 적합합니다. 특히 영등포1 지구단위계획구역은 노후 건축물 비율이 높아 도심 복합 개발의 혜택을 받을 가능성이 높습니다.

부동산 투자 전략 및 결론

정비 사업은 정부 차원에서 완화 및 개발 힌트를 제공하므로, 개발 가능한 지역을 선점하는 것이 중요합니다. 영등포 지역은 다양한 개발 계획이 순차적으로 진행될 예정이며, 서남권 대개조, 도심 복합 개발, 준공업 지역 용적률 상향 등의 조건이 맞물려 빠른 변화를 기대할 수 있습니다. 1억 미만으로도 투자가 가능한 지역을 선점하여 시간에 투자하는 것이 현명한 투자 방법입니다. 도심 복합 개발은 양재역, 김포공항역, 신당역, 청구역, 약수역 등 더블 역세권 지역에서도 혜택을 볼 수 있습니다.