간략한 요약
김경민 서울대 도시계획학과 교수와 함께 부동산 시장의 현재 상황과 미래 전망에 대해 논의합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 서울 부동산 시장은 슈퍼사이클에 진입했으며 강남에서 강북으로 확산되고 있습니다.
- 대출 규제는 시장 왜곡을 초래하고 가격대별 수요 이동을 야기합니다.
- 공급 정책의 한계와 업무 지구 접근성의 중요성이 부각되고 있습니다.
- 빌라 시장 분석을 통해 아파트 시장과의 차이점을 파악합니다.
- 서울의 공급 부족과 97 대책의 한계를 지적하고, 주거비 비중 확대와 수도권 지역 양극화 심화를 우려합니다.
- 금리 인하 효과와 대출 여건 변화를 전망하고, 내년 시장 전망과 유휴 부지 활용 필요성을 강조합니다.
- 정책 일관성 부족을 비판하며 세제 및 대출 제도 개선을 촉구하고, 안정적인 시장 조건을 위한 과거 사례와 공급 해법을 제시합니다.
서울 부동산 슈퍼사이클 진입, 강남→강북 확산 [2:30]
서울 부동산 시장은 슈퍼사이클에 진입했으며, 이는 주식 시장 분석 기법을 부동산 시장에 적용한 결과입니다. 머신러닝으로 서울 아파트 가격을 추정한 후 이동평균선을 분석하여 골든 크로스 시점을 파악했습니다. 작년에 강남이 슈퍼사이클을 탔고, 올해는 강북이 진입했습니다. 부동산 슈퍼사이클은 장기간 지속될 가능성이 높습니다.
거래량 변화: 강남 둔화·강북 급증 [5:00]
서울시 거래량은 지속적으로 상승하고 있으며, 특히 올해 1분기에서 2분기로 넘어오면서 50% 증가했습니다. 강남 3구의 거래량은 둔화된 반면, 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 지역의 거래량은 급증했습니다. 이는 강남 가격이 상승함에 따라 수요가 강북으로 이동한 결과로 해석됩니다. 장기적으로 강남과 강북의 누적 상승률은 비슷하게 맞춰질 것입니다.
대출 규제와 시장 왜곡, 가격대별 수요 이동 [7:50]
정부의 대출 규제는 시장 왜곡을 초래하고 있습니다. 6억 원으로 주택 담보 대출을 제한하면서 저가 주택은 여전히 구매 가능하지만, 중가 주택은 거래량이 폭락했습니다. 반면, 고가 주택은 슈퍼스타 단지 위주로 신고가가 나오고 있습니다. 이는 대표적인 시장 왜곡 정책으로, 가수요를 유발할 수 있습니다.
공급 정책 한계, 업무지구 접근성 중요성 [11:20]
정부의 97 대책은 LH가 토지를 정리한 후 민간 아파트 브랜드를 분양하는 방식으로 진행되지만, 위치가 서울 외곽에 있어 한계가 있습니다. 부동산 시장에서 가장 중요한 이슈는 업무 지구 접근성입니다. 많은 주택 시장이 업무 지구 접근성으로 재편되고 있으며, 강북 지역은 광화문 접근성만으로는 부족합니다. 서울의 균등 발전을 위해서는 업무 지구를 함께 고민하는 전략이 중요합니다.
슈퍼스타 단지 양극화, 중위가격·세제 문제 [15:30]
AI로 분석한 결과, 상위 1% 단지의 가격 상승 속도가 매우 빠릅니다. 이는 글로벌적인 트렌드인 슈퍼스타 경제학의 영향입니다. 초고가 아파트는 위험 자산이며, 양극화가 심화되고 있습니다. 정부는 세금을 제대로 거두고, 중위 가격을 기준으로 시장을 분석해야 합니다. 서울시 25평 아파트 중위 가격은 9억 원으로, 627 대책과 무관하게 구매 가능한 수준입니다.
빌라 시장 분석과 특징 [20:40]
서울시는 아파트 도시라는 인식이 있지만, 실제로는 아파트보다 다세대, 연립, 단독, 다가구가 더 많습니다. 빌라 시장은 아파트 시장과 별도로 분석해야 합니다. 빌라 매매 가격은 전세 가격과 동조하는 경향이 있으며, 전세 사기 이후에도 매매 가격은 소폭 상승하고 있습니다. 아파트가 10% 상승하면 빌라는 5% 상승하는 패턴을 보입니다.
서울 공급 부족·97 대책 한계 [25:20]
97 대책은 싸게 살 수 있는 구조를 만들었지만, 위치 문제가 있습니다. 정부는 135만 호 공급 계획을 발표했지만, 매년 10만 호씩만 공급해도 충분합니다. 서울시의 공급 부족이 심각하며, 2027년과 2028년에는 2만 채 이하로 떨어질 것입니다. 용산 국제 업무 지구와 정비창 부지를 주택으로 공급해야 합니다.
주거비 비중 확대, 경기·수도권 지역 양극화 [29:30]
소득과 관계없이 주거비 비중이 확대될 것입니다. 과거에는 소득의 30%를 주거비로 지출했지만, 이제는 40%까지 상승할 수 있습니다. 수도권 안에서도 서울과 일부 신도시, 그렇지 않은 지역으로 시장이 분화되었습니다. 강남을 중심으로 개발축이 형성되어 있으며, 강남 인접 지역만 서울과 비슷한 상승률을 보입니다.
금리 인하 효과와 대출 여건 변화 [32:00]
미국 연준의 금리 인하로 한국은행도 금리 인하 가능성이 높아졌습니다. 금리 인하는 대출 여건에 변화를 가져올 것입니다. 한국은행은 이미 작년에 기준 금리를 100bps 낮췄으며, 이는 유동성 증가와 강남 중심의 집값 폭등과 관련이 있습니다. 서민들에게 1, 2천만 원은 매우 큰 돈이므로, 금리 인하 효과를 고소득층 기준으로만 생각하면 안 됩니다.
내년 전망: 강북 상승 도미노·유휴부지 활용 필요 [35:30]
내년에는 강북 지역으로의 상승 도미노 현상이 나타날 것입니다. 대출 규제 정책은 시장을 왜곡하고 있으며, 인플레이션과 공급 부족이 심화되고 있습니다. 정부는 주식 시장을 키우는 것보다 산업 자본으로 돈이 흘러가도록 해야 합니다. 실 거주 목적의 주택 마련을 고민하는 사람들에게는 정부를 믿고 기다리는 것도 방법입니다. 서울 유휴 부지를 적극적으로 활용해야 합니다.
정책 일관성 부족, 세제·대출제도 개선 [39:40]
정부 정책의 일관성 부족이 문제입니다. 특례보금자리론을 2년 반 만에 바꾸는 것은 비합리적입니다. 종부세를 폐지하고 부동산 실효세를 올려야 합니다. 고가 주택에 대해서는 주택 담보 대출 금리에 가산 금리를 붙여야 합니다. 세금을 건드리지 않으려는 소극적인 태도를 버리고, 국민적 컨센서스를 이끌어내야 합니다.
안정적 시장 조건: 과거 사례와 공급 해법 [39:40]
부동산 시장 안정을 위해서는 과거 노태우 대통령과 이명박 대통령의 사례를 참고해야 합니다. 가격 상승기에는 수요 정책이 효과가 없으므로, 공급 확대에 집중해야 합니다. 용산 정비창 부지와 같은 서울 요지에 주택을 공급하고, 분양 시장을 활성화해야 합니다.