연이은 악재에 물류센터 가치 폭락, 기회와 위기의 공존 (f. 조철휘 │ 마종수 │ 로지브릿지)

간략 요약

이 영상은 최근 물류 부동산 시장의 현황과 미래 전망에 대해 다룹니다. 특히, 물류 센터의 과잉 공급, 화주 유치의 어려움, 금리 인상의 영향, 렌트 프리 현황 등을 분석하고, 2025년 2분기 이후 물류 부동산 시장의 회복 가능성을 제시합니다.

물류 센터 과잉 공급으로 인해 화주 유치가 어려워지고 있으며, 금리 인상으로 투자자들의 어려움이 가중되고 있습니다.
2024년 3분기~4분기까지 물류 거래량이 저점을 기록할 것으로 예상되지만, 2025년 2분기부터는 물류 부동산 시장이 서서히 회복될 가능성이 있습니다.

물류 센터 과잉 공급과 화주 유치의 어려움

최근 몇 년 사이에 물류 센터 규모가 커지면서 만 평 이상의 대형 물류 센터가 급증했습니다. 이로 인해 화주 유치가 어려워지고 있으며, 특히 수도권 지역의 물류 센터는 과잉 공급 상태입니다. 화주들은 물류 센터의 위치, 물류 비용, 거래 물량 회전율 등을 종합적으로 고려하여 입지를 결정하고 있으며, 기존의 물류 센터보다 더 나은 조건을 제시하는 곳을 찾고 있습니다.

금리 인상의 영향과 물류 부동산 투자의 어려움

미국 연준의 금리 인상으로 인해 국내 금리도 상승했으며, 이는 물류 부동산 투자에 큰 영향을 미치고 있습니다. 특히, PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 이자가 높아지면서 물류 센터 건설 및 운영에 어려움을 겪는 기업들이 늘어나고 있습니다. 또한, 강달러 현상으로 인해 금리 인하에도 불구하고 부담이 지속될 것으로 예상됩니다.

물류 부동산 시장의 전망과 회복 가능성

2024년 3분기~4분기까지 물류 거래량이 저점을 기록할 것으로 예상되지만, 2025년 2분기부터는 물류 부동산 시장이 서서히 회복될 가능성이 있습니다. 2025년에는 소비 부진으로 인해 물량 창출이 어려울 수 있지만, 공급량 감소와 수요 증가로 인해 캡레이트가 상승할 가능성이 높습니다.

물류 센터의 대형화와 산업단지 물류 센터의 증가

최근 10년 동안 물류 센터의 규모가 대형화되면서 20만 평 이상의 대형 물류 센터가 등장했습니다. 또한, 산업단지 내에 물류 센터가 증가하면서 다양한 용도 변경을 통해 고부가가치 시설로 활용되고 있습니다.

외국계 투자 자산 운영사의 진출과 국내 물류 부동산 시장의 변화

최근 외국계 투자 자산 운영사들이 국내 물류 부동산 시장에 진출하면서 국내 시장에 큰 변화를 가져왔습니다. 외국계 투자 자산 운영사들은 국내 투자 자산 운영사들과 협력하여 물류 부동산 투자를 확대하고 있으며, 이는 국내 물류 부동산 시장의 성장을 촉진하고 있습니다.

차세대 물류 센터의 부재와 단기 투자 중심의 현실

국내 물류 센터는 대부분 유사한 형태로 건설되고 있으며, 차세대 물류 센터는 아직 등장하지 않고 있습니다. 이는 투자 자산 운영사들이 단기 투자에 집중하면서 장기적인 수익 구조를 고려하지 않기 때문입니다.

렌트 프리 현황과 저원 냉동 냉장 시장의 어려움

최근 렌트 프리 기간이 늘어나고 있으며, 특히 저원 냉동 냉장 시장은 과잉 공급으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 저원 냉동 냉장 시설은 자금력이 부족한 기업들이 많아 렌트 프리 기간을 줄이기 위해 노력하고 있으며, 렌트 프리 기간이 7개월까지 늘어나는 경우도 있습니다.