자산별 아파트 추천 "서울·수도권 아파트는 '이곳으로' 사세요" (송희구 작가 3부)

간략한 요약

본 영상은 16년차 부동산 투자 전문가 송희구 작가와 함께 현재 부동산 시장 분석, 향후 집값 변동 요인, 투자 전략, 아파트 선별법, 매매 노하우 등 다양한 부동산 투자 인사이트를 제공합니다.

서울 수도권은 상승장, 지방은 보합장
소득 유지가 집값 유지의 중요 변수
상급지 시세 변화와 주변 지역 동향을 주시
무주택자는 하락 시그널에 적극 대비, 유주택자는 갈아타기 준비
변화가 많은 지역, 상승 여력 있는 아파트 선별
투자 금액대별 추천 지역 및 아파트 소개
부동산 매매 시 흥정 전략 및 급매물 계약 노하우
더 좋은 자산으로 갈아타는 매도 타이밍

현재 부동산 시장 분위기

송희구 작가는 현재 서울 및 수도권 부동산 시장을 상승장으로, 지방은 보합장으로 분석합니다. 지방은 이미 많이 하락하여 추가 하락이 제한적일 것으로 보이지만, 신축 아파트에 집중해야 한다고 조언합니다. 서울은 이미 상승세가 시작되었으며, 2023년 초부터 30-40% 하락한 매물들이 많았기 때문에 지금이라도 투자를 고려해볼 만하다고 말합니다. 일부 지역에서는 이미 전고점을 넘어선 아파트도 있으며, 좋은 아파트들은 이미 가격이 많이 오른 상황입니다.

향후 집값 변동 요인

향후 집값은 금리보다는 경기 상황에 더 큰 영향을 받을 것으로 예상합니다. 금리 인하가 있더라도 은행에서 금리를 올리면 효과가 미미하며, 금리는 상업용 부동산에 더 큰 영향을 미칩니다. 주거용 부동산은 대량 실직 사태와 같은 급격한 경제 위기가 발생하지 않는 한 현재 상승세가 꺾이지 않을 것으로 예상됩니다. 소득 감소는 집값 하락의 주요 원인이 될 수 있지만, 직장인 소득이 유지된다면 상승세는 지속될 수 있습니다.

집값 변동 시그널

집값 상승 또는 하락 시그널은 최상급지 시세 변화와 평소 오르지 않던 지역의 상승 여부로 판단할 수 있습니다. 최상급지 시세가 꺾이거나, 경기도 외곽 지역까지 상승세가 나타나면 하락 시그널로 볼 수 있습니다. 특히, 평소 수요가 없던 지역의 상승은 과열 및 거품으로 간주하고 매수를 자제해야 합니다. 하락장이 예상될 때는 보유 자산을 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 준비를 해야 합니다.

집값 변동 시그널에 따른 주택 수별 전략

상승 시그널이 보일 때는 분당과 같은 상급지 움직임을 주시하고, 주변 지역으로 확산될 가능성을 예측하여 투자해야 합니다. 하락 시그널이 보일 때는 무주택자는 적극적으로 매수 준비를 해야 하며, 현재 시세 대비 하락폭을 정해두고 매수 시점을 결정해야 합니다. 유주택자는 갈아타기를 준비해야 합니다. 무주택 상태로 유지하며 하락장을 기다리는 것은 위험할 수 있으며, 한 채를 보유하면서 상황에 따라 대응하는 것이 좋습니다.

더 많이 오를 아파트 선별법

아파트를 고를 때는 사람들의 인식 속에 순위가 높은 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 순위가 높을수록 상승 가능성이 높지만, 너무 비싼 곳은 피해야 합니다. 변화가 많은 지역의 아파트가 상승 여력이 높으며, 2023년 초 대비 반응이 없는 구축 아파트는 피해야 합니다.

아낌없이 주는 희구

송희구 작가는 투자 금액대별로 투자하기 좋은 아파트를 추천합니다.

갭 2.5억 대 아파트 추천

갭 2.5억으로 투자하기 좋은 곳은 수지구청역, 성복역 인근, 안양역 주변 준신축 구축, 인덕원 동탄선 농수산물 시장 주변입니다. 이 지역들은 경기도 남부와 서울을 연결하는 4호선 라인으로 수요가 꾸준합니다.

갭 5억 대 아파트 추천

갭 5억으로 투자하기 좋은 곳은 성동구 행당동 행당 대림, 행당 행진타운, 청구, 신당, 당산, DMC 가좌역 주변입니다. 성동구는 아직 전고점을 회복하지 못한 아파트들이 있어 투자 가치가 높습니다.

갭 6~8억 대 아파트 추천

갭 6~8억으로 투자하기 좋은 곳은 상도, 마포, 강동입니다. 상도 장승배기역, 상도역, 숭실대입구역 주변 신축 및 준신축 아파트, 마포 공덕역 주변 신공덕 래미안, 마포 태영, 강동 고덕역, 상일동역 주변 아파트가 유망합니다. 특히 강동은 9호선 연장 호재가 있어 투자 가치가 높습니다.

갭 8~9억 대 아파트 추천

8~9억이 있다면 마포 래미안 푸르지오, 마포 더 클래시, 공덕 자이 등 신축 아파트를 사는 것이 좋습니다.

갭 6~8억 대 아파트 추천

자금 부담이 있다면 서대문구 신촌 이편한세상 신촌, 신촌 푸르지오, 북가좌 뉴타운 DMC 가재울 아이파크를 고려해볼 수 있습니다.

갭 10.5억 대 아파트 추천

갭 10.5억으로 투자하기 좋은 곳은 토지거래허가제가 풀린 헬리오시티, 분당 시범 대형 평수, 옥수동 신축 아파트, 동작구 아크로리버하임, 흑석 재개발 구역입니다. 특히 흑석 재개발은 한강변에 위치하여 높은 가치를 지니고 있습니다. 헬리오시티가 가장 좋지만, 재건축 호재를 고려하면 분당 시범도 좋은 선택입니다. 잠실 장미 아파트, 우성 1, 2, 3차도 미래 가치가 높은 투자처입니다.