이재명 초강력 부동산 정책 발표, 집값 앞으로 무서울 겁니다 [플팩 강연옥 대표 1부]

간략 요약

본 영상은 이재명 정부 출범 후 한 달 동안의 부동산 시장 변화와 대출 규제에 대한 내용을 다룹니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

6.27 대책으로 인한 주택담보대출 한도 제한 및 전입, 처분 조건 강화
갭투자를 막기 위한 조건부 전세자금 대출 제한
정책자금 대출 한도 축소 및 시장 분위기 변화

핵심은 강화된 대출 규제로 인해 실수요자 중심의 시장 재편이 예상되며, 현금 부자에게 유리한 시장 환경이 조성될 수 있다는 점입니다.

도입

부동산 시장 분위기가 이재명 정부 출범 후 한 달 사이에 많이 달라졌으며, 가장 큰 이슈는 대출 규제입니다. 풀님을 모시고 대출 시장 분위기와 대응 방안에 대해 이야기합니다.

전무후무한 대출 규제, 6.27 대책

서울 수도권 규제로서 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되었습니다. 소득 범위가 남아도 6억원까지만 대출이 가능하며, 1주택자는 무주택자 조건으로 받으려면 6개월 이내 처분 조건이 붙습니다. 또한, 주택담보대출을 받은 후 6개월 이내 전입해야 하는 조건이 다시 생겼습니다.

대출 규제의 영향 및 현장 반응

6월 27일까지 계약금 영수증이 있는 경우 종전 규정이 적용되지만, 은행의 자율적인 DSR 총량 규제로 인해 대출 접수를 마친 사람들도 불안한 상황입니다. 8월까지 신규 접수를 받지 않는 은행도 있으며, 금융 소비자들의 불편이 예상됩니다. 은행별 총량이 넉넉하지 않아 손품, 발품을 팔아야 할 수도 있습니다.

전세 대출 규제

갭투자에 활용되는 조건부 전세자금 대출은 막혔습니다. 매도자와 전세 계약 후 매수인이 승계받는 조건으로 진행되기도 하지만, 6.27 이전에 전세 계약을 마무리한 경우에만 가능합니다. 안정적으로 진행하려면 매도와 매수인 간 등기 이전 시기를 3개월 텀을 두는 것이 좋습니다.

신축 아파트 대출 규제

중도금 대출은 규제가 없지만, 잔금 대출 시 6억원 제한 및 전입 의무, 6개월 처분 조건이 적용됩니다. 6월 28일 이후 입주자 모집 공고가 난 경우 조건부 전세자금 대출은 불가능합니다. 과거에 분양받은 단지들은 입주 시기에 어려움을 겪고 있으며, 반전세 형태로 전환하는 경우가 많습니다.

6.27 대책 이전 분양 단지

6.27 전에 분양했던 단지들은 주택담보대출을 받을 수 있지만, 실거주해야 합니다. 생전세를 주거나 실거주해야 하며, 전세 대출이 막혀 반전세로 돌리거나 신용 대출을 받아야 합니다. 규제 지역에서는 신용 대출도 1억원 이상 불가능하므로 갭투자에 대한 제한이 강력하게 적용됩니다.

사금융 및 P2P 대출

사금융이나 P2P 대출을 고려할 수 있지만, P2P 대출 한도도 5억 9천만원으로 제한되어 있습니다. 가족, 지인에게 돈을 빌리는 과거의 "영끌"이 다시 시작될 수 있습니다. 정부는 풍선 효과를 막기 위해 꼼꼼하게 정책을 설계하고 있습니다.

미흡한 부분 및 추가 규제 예상

가계부채 관리 방안이 발표되어 빈틈을 촘촘히 메울 것으로 예상됩니다. 현재로서는 대출을 받아 집을 사는 것이 쉽지 않으며, 6억원까지만 가능하고 전입할 생각 있는 사람들만 실거주 목적으로 움직여야 합니다. 현금으로 집을 사는 것은 규제 대상이 아니지만, 조건부 전세자금 대출은 불가능합니다.

정책자금 대출 축소

정책자금 대출은 가계 대출 총량 규제에 포함되어 한도가 줄었습니다. 버팀목, 디딤돌 대출, 신생아 특례 등도 한도가 줄어 실수요자층에 피해가 예상됩니다. 정책 자금 대출 한도 축소는 당분간 계속될 것으로 보입니다.

시장 분위기 변화

고가 주택 거래량은 줄고, 6억에서 13억원대 매물 문의는 여전히 있습니다. 65% 가까이 거래량이 줄었다는 기사도 있습니다. 대출 문의는 줄었으며, 기존 계약자들의 문의가 대부분입니다.

대환 대출

스트레스 DSR 3단계 도입으로 인해 이자만 보고 대환 대출을 받으면 기존 한도만큼 못 받을 수 있습니다. 은행별로 대환 한도를 제한하거나 다른 은행 대환을 막는 경우도 있습니다. 기존 대출을 연장하는 경우가 많으며, 좋은 대출을 지키는 것이 중요합니다.

대출 규제 전망

올해까지는 수요 억제책이 효과를 볼 것으로 예상됩니다. 정부는 빈틈을 막기 위해 규제를 강화하고 사후 관리를 할 것입니다. 가계부채가 안정화되고 부동산 시장이 안정화되면 대출 한도를 풀어줄 수 있지만, 현재로서는 유지될 가능성이 높습니다. 연말로 갈수록 은행은 대출을 더 보수적으로 취급할 것입니다.