7월 스트레스DSR 시행, 사실상 아무 의미가 없는...

간략 요약

본 영상은 7월 1일부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR이 실제 대출 시장에 미치는 영향에 대해 분석합니다. 스트레스 DSR은 변동 금리 대출의 위험성을 줄이고 고정 금리 또는 주기형 대출로의 전환을 유도하기 위해 도입되었지만, 실제 적용 방식에서 '적용 비율'이라는 디테일한 조정을 통해 그 효과가 미미하게 만들어졌습니다.

• 스트레스 DSR은 변동 금리 대출에 대한 리스크 관리 목적으로 도입되었으나, 실제 대출 제한 효과는 크지 않음.
• 정부는 부동산 가격의 급격한 하락을 원치 않으며, 스트레스 DSR을 통해 시장을 붕괴시키려는 의도가 없음.
• 스트레스 DSR의 영향은 미미하므로, 대출 계획 시 크게 고려하지 않아도 됨.

서론: 스트레스 DSR 도입 배경

2022년 1월 2단계, 6월 3단계 DSR 시행으로 가계 대출이 크게 위축되었고, 이는 정부 대출 증가로 이어졌습니다. 변동 금리 대출 비중이 높아 금리 변동에 따른 부동산 시장 경색 우려가 커지자, 금융 당국은 변동 금리 대출에 스트레스 DSR을 적용하여 고정 금리나 주기형 대출로의 전환을 유도하고자 했습니다. 7월 1일부터 주택 담보 대출, 신용 대출 등 모든 대출에 3단계 스트레스 DSR이 적용될 예정이나, 전세 대출은 제외됩니다.

스트레스 DSR의 실제 작동 방식

스트레스 DSR은 기존 대출 금리에 스트레스 금리를 가산하여 DSR을 계산, 대출 한도를 줄이는 방식입니다. 수도권은 1.5%, 지방은 0.75%의 스트레스 금리가 적용되지만, 혼합형 또는 주기형 금리(잔존 기간 21년 이상)를 선택할 경우 스트레스 금리가 미적용됩니다. 이는 변동 금리 대출을 억제하고 고정 금리 또는 주기형 대출을 장려하기 위한 조치입니다.

악마는 디테일에 있다: 적용 비율의 함정

스트레스 금리를 100% 적용하는 것이 아니라, '적용 비율'을 곱하여 실제 가산되는 금리가 매우 낮아집니다. 예를 들어, 5년 고정 후 25년 주기형 대출의 경우 스트레스 금리의 30%만 적용됩니다. 초기에는 0.375%, 이후 0.75%의 스트레스 금리가 주택 담보 대출에만 적용되었고, 10년 고정 금리 선택 시 10%만 적용되어 실제 대출 억제 효과는 미미했습니다. 이는 건축가 미스 반 데어 로에의 "신은 디테일에 있다"는 말과 대비되는 "악마는 디테일에 있다"는 격언을 떠올리게 합니다.

실제 대출 감소 효과 분석

소득 1억 원, 30년 만기, 원리금 균등 상환 조건으로 4.2% 금리 대출을 받는 경우를 가정합니다. 스트레스 DSR 미적용 시 6억 8천만 원 대출 가능했던 것이, 혼합형 5년은 5.9억 원, 주기형 5년은 6억 4천만 원으로 줄어듭니다. 2단계 적용 시 3천만 원, 3단계 적용 시 1,800만 원 감소하는 수준으로, 실제 대출 가능 금액에 큰 차이를 주지 않습니다.

결론: 스트레스 DSR, 잊어도 좋다

지방의 경우 주기형 대출이 대부분(40% 이상)을 차지하고 있어 스트레스 DSR의 영향은 더욱 미미합니다. 일각에서는 스트레스 DSR 시행으로 대출 시장이 위축될 것이라는 전망도 있지만, 실제로는 큰 영향이 없을 것입니다. 2024년 2월부터 시행된 스트레스 DSR로 인해 대출을 받지 못한 사람은 없었으며, 오히려 금리 인상으로 인한 DSR 규제가 더 큰 영향을 미쳤습니다. 윤석열 정부의 금융 관료들은 부동산 가격 폭락을 용인하지 않으며, 스트레스 DSR을 통해 시장을 붕괴시키려는 의도 또한 없습니다. 따라서 스트레스 DSR에 대해 크게 걱정할 필요가 없습니다.