Bref Résumé
Cette vidéo explique comment contourner l'exigence des banques d'acheter une résidence principale avant d'investir dans l'immobilier locatif. Il suggère d'acheter un bien en le faisant passer pour une résidence principale, puis de le louer après avoir obtenu le prêt.
- Acheter un bien en le faisant passer pour une résidence principale facilite l'obtention d'un prêt.
- Changer d'avis après l'obtention du prêt et louer le bien.
- Informer la banque et changer l'assurance habitation en assurance PNO.
Intro
Rémi Roche introduit le sujet de la vidéo : comment faire passer un achat immobilier locatif en résidence principale. Il explique que beaucoup de gens se demandent s'il faut commencer par acheter sa résidence principale ou par investir dans le locatif, car le locatif est souvent perçu comme plus compliqué et les banques sont plus réticentes.
Le contexte
La société nous conditionne à suivre des schémas classiques : travailler, se mettre en couple, fonder une famille et acheter une maison. Les banques, étant conservatrices, préfèrent que l'on achète sa résidence principale avant d'investir dans le locatif.
Devenir un client modèle
Acheter sa résidence principale permet de rentrer dans les cases des clients modèles pour les banques, en tant que bon père/mère de famille. Cela les rassure car il y a moins de risques d'impayés sur les résidences principales.
Sécurisation de la banque
Les banques sont plus frileuses envers le locatif car il y a plus de risques d'impayés. Elles demandent de rapatrier ses revenus, de prendre des produits chez elles (comptes, cartes bleues, assurance vie), ce qui les avantage à long terme car le client devient captif.
Le business
Si on demande un prêt locatif en étant locataire, la banque insiste souvent pour que l'on achète d'abord sa résidence principale. Une fois le prêt obtenu pour la résidence principale, il devient difficile d'enchaîner avec un investissement locatif car on est considéré comme trop endetté. Cela bloque les projets locatifs à court terme.
Que faut-il faire ?
Louer sa résidence principale et investir dans le locatif en parallèle peut être une bonne idée, mais on se heurte aux réticences des banques. Il faut donc acheter un bien en le faisant passer pour sa future résidence principale. Cela rassure le banquier et augmente les chances d'obtenir le prêt.
Et ensuite alors ?
Après avoir obtenu le prêt, il faut changer d'avis et louer le bien. On peut invoquer une rupture amoureuse, un changement de travail, une mutation, etc. Une fois le locataire en place, le projet devient rentable. Le banquier constate alors qu'un projet qu'il aurait refusé en locatif est finalement viable et rentable.
Changer son assurance
Il est impératif de changer son assurance habitation en assurance PNO (propriétaire non occupant) lorsque l'on met l'appartement en location. C'est une démarche simple et rapide.
État d'esprit du banquier
Le banquier peut être méfiant si on fait du locatif sur son premier bien, mais si le projet est rentable, il sera content car on lui rapporte de l'argent. Cela facilite l'acceptation de futurs projets locatifs car on a fait ses preuves.
Précision importante
Les intérêts des sommes empruntées pour un autre projet ne sont en principe pas admis en déduction fiscale si le bien n'est pas mentionné comme étant loué. Le risque fiscal est modéré et doit être géré avec un expert-comptable. On peut justifier la mise en location par une mutation ou un changement de travail.
Changement de l'ordre de ton prêt
Il est possible de demander à la banque de changer l'ordre du prêt. Tout dépend de l'histoire que l'on raconte au banquier. Un achat en résidence principale permet plus facilement d'obtenir un prêt sur 25 ans, sans apport et avec un bon taux. Il faut jouer ses cartes intelligemment et raconter une histoire cohérente.
Conclusion
Le banquier incite à acheter sa résidence principale en premier, mais cela peut nous enfermer. En faisant l'inverse, on casse cette barrière et on accède à d'autres possibilités. Rémi Roche propose une formation gratuite en trois vidéos pour se lancer dans l'immobilier locatif rentable.
